— Čís. 9931 —
735
Čís. 9931.
Ochrana nájemců (zákon ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n.).
Pod § 20 (2) zák. spadá i ujednáni mezi vlastníkem domu a nájemníkem, podle něhož tento si dal něco poskytnouti nebo slíbiti za to, že se vystěhuje. —Čís. 9931 —
»Postoupeníni« bytu jest rozuměti uvolnění bytu a tím odstranění překážky, by pronajímatel mohl bytem volně nakládati. .Náleží sem nejen případ, kde uvolněný byt má býti dán do nájmu nebo užívání jiné osobě, nýbrž i případ, kde dům, v němž jest uvolněný byt, má býti zbořen.
(Rozh. ze dne 22. května 1930, Rv I 1715/29.)
Žalovaní spolumajitelé domu slíbili žalujícímu nájemníku úplatu, vyklidí-li najaté místnosti do určité doby, ježto dům měl býti zbořen. Žalobce místnosti ve lhůtě vyklidil, ale, ježto mu žalovaní nezaplatili odstupné, domáhal se ho žalobou. Procesní soud prvé stolice uznal podle žaloby, odvolací soud žalobu zamítl.
Nejvyšší soud nevyhověl dovolání.
Důvody:
Jest nesporno, že žalovaní převzali v dopise ze dne 25. listopadu 1927 proti žalobci tento závazek: »S podmínkou, že svůj byt přesně dne 31. prosince 1927 vyklidíte a nám odevzdáte, obdržíte od nás jako odstupné částku 9000 Kč dne 5. ledna 1928 vyplacenu.« Jest nesporno, že se žalobce současně zavázal soudním smírem, že byt dne 31. prosince 1927 vyklidí, že tak skutečně učinil, ale »odstupné« neobdržel. Jde jen o otázku, zda jest řečená smlouva platná, jakž uznal první soud, či zda jest podle § 20 (2) zákona ze dne 26. března 1925, čís. 48 sb. z. a n. a § 879 prvý odstavec obč. zák. nicotná, jakž uznal soud odvolací. Jde tedy o výklad § 20 (2) cit. zákona, pod nějž tento případ spadá. Výklad odvolacího soudu jest správný a marně mu dovolatel z důvodu § 503 čís. 4 c. ř. s. odporuje. Zákony na ochranu nájemníků byly vyvolány poválečným nedostatkem nájemních místností, ať obytných, ať jiných. Zákonodárci chtěli tomu zabrániti, by nebylo využíváno bytové tísně k obohacování se a k požadování výhod a úplat, jichž by se nedalo docíliti za normálních poměrů. Mělo to býti znemožněno i pronajímatelům, i nájemníkům, i třetím osobám, které by se vsunuly mezi pronajímatele a nájemníky. Proto byly vydány — mimo jiné —také předpisy §§ 18 až 20 zákonů na ochranu nájemníků, jichž účelem bylo — jak řečeno — čeliti bytové lichvě. S tohoto hlediska nutno zákon vykládati, nemá-li býti jeho účel zmařen. Pokud jde o vykořisťování bytové tísně nájemníkem nebo jiným uživatelem bytu, prohlašuje zákon v § 20 (2) přesně a jasně, že jsou zapovězena veškerá právní jednání, kterými dosavadní nájemník nebo jiný uživatel bytu dává sobě nebo někomu jinému něco poskytovati nebo slibovati »za postoupení bytu nebo v souvislosti s tím«. Že v souzeném případě jde o takovou úplatu, netřeba blíže doličovati, neboť 9000 Kč bylo slíbeno nájemníkovi s podmínkou, že vyklidí byt. Nejvyšší soud rozhodl již opětovaně a rozhoduje důsledně, že pod § 20 (2) spadá také ujednání mezi vlastníkem domu a nájemníkem, podle něhož si tento dal něco poskytnouti nebo slíbiti za to, že se vystěhuje (na př. rozh. čís. 3007 a 6045, 8353 sb. n. s.) — Čís. 9931—
737
a že »postoupením« bytu nutno rozuměti uvolnění bytu a tím odstranění překážky, by pronajímatel mohl bytem volně nakládati (na př. čís. 7429 sb. n. s.). Zastává-li žalobce názor, že zákon, hledě k bytové tísni, měl na mysli jen případ, kde byt má býti dán do nájmu nebo užívání jiné osobě, nikoli kde dům měl býti zbořen, jako v souzeném případě, vykládá zákon příliš úzce, neboť pro toto obmezení není v zákoně podkladu a toto obmezení by vedlo právě k tomu, čemu zákon chtěl čeliti, by totiž ani nájemník netěžil z ochrany, kterou mu zákon poskytuje. Dřívějšímu nájemci mělo býti, zabráněno, by si vymínil úplatu za uvolnění bytu; smlouva o takové úplatě jest nicotná, ať vlastník domu naloží s vyklizeným bytem jakkoliv. Kdyby mělo záležeti na tom, jaký jest konečný účel uvolnění bytu a zda bylo tohoto cíle dosaženo, vedlo by to k nepřípustným důsledkům, že by táž smlouva o úplatě byla jednou platná, jednou nicotná, ano že by se snad platnost a nicotnost střídaly. Mohlo by se na př. státi, že by vlastník domu dal nájemníkovi za vyklizení bytu »odbytné«, protože chce dům zbořiti, ale že by k tomu nedošlo a byt by byl dále pronajat; nebo že by vlastník domu chtěl byt pro sebe upraviti a do užívání vžiti, že však by si věc rozmyslil a dům prodal nebo zbořil a nový postavil. Výhodný prodej domu vlastníkem neopravňuje nájemníka, by bral podíl na majetkových výhodách, jichž snad vlastník uprázdněním bytu a prodejem, tím umožněným dosáhne, jak si to asi také první soud představoval, uváděje, že žalobcovým jednáním docílili nejen žalovaní, nýbrž i veřejnost nemalého zisku a, tázaje se, proč že by jen žalobce měl v důsledku ustanovení § 20 vyjíti na prázdno? Jediným předpokladem zákonné zápovědi jest, že si dal nájemník něco poskytnouti nebo slíbiti za postoupení, t. j. uvolnění bytu, nebo v souvislosti s tím, a to se v souzeném případě stalo. Hledí-li se i k doslovu, i k úmyslu zákona (§ 6 obč. zák.), nemůže záležeti na tom, co bylo nájemci důvodem, že požadoval úplatu za postoupení (vyklizení) bytu. Zákonodárci byli'na to připraveni, že příjemce zakázané úplaty vždy si pro to nějaký důvod najde; ale věděli také, že mohou nasdati případy, kdy nájemník utrpí majetkovou ujmu postoupením bytu a kdy si dá poskytnouti jen náhradu, která se rovná utrpěné újmě. Jde to jasně na jevo z čl. I. čís. 1 zákona o trestání válečné lichvy ze dne 25. dubna 1924, čís. 80 sb. z. a n. (dodatek k § 8 zákona čís. 568/1919 sb. z. a n.), podle něhož nelze v takovém případě nájemníka pro bytovou lichvu trestati, čímž však se nebylo dotknuto soukromoprávních následků porušení zákazu § 20 (2) zák. o ochr. náj., kteréžto následky neměly utrpěti újmy, jak je zřejmo ze zprávy ústavněprávního výboru poslanecké sněmovny tisk 4433/1924. Zákonodárci tedy vycházeli z přesvědčení, že i v těch případech, kde by úplata měla býti náhradou za újmy skutečně utrpěné, mohlo by býti zneužíváno bytové tísně k požadavkům přemrštěným a, aby dosáhli svého cíle jistě, pokládali za nejúčinnější prostředek naprostý zákaz úplat za postoupení bytu »nebo v souvislosti s těmi«. Jest tedy lhostejno, z jakého důvodu, jen když »v souvislosti s tím'«. Právě tato slova by vyzněla na prázdno, kdyby se měl důvod úplaty zkoumati. Četné a úporné spory podle §20 (2) zák. o ochr, náj. jsou toho dokladem', že obavy zákonodárců nebyly bezdůvodné, neboť ti, kdož si dali poskytnouti nebo slíbiti některou z úplat § 20 (2), uplatňují vždy nejrůznějši Důvody pro spravedlivost svého požadavku. Tak tomu bylo i v souzeném případě, v němž žalobce vypočítává jednak újmy, které prý sám utrpěl uvolněním dřívějšího bytu (že prý se musil nastěhovati do bytu primitivně zařízeného a že ztratil okruh' zákazníků), jednak výhody, které prý získali žalovaní (že prý uspořili náklady spojené s opatřením úředního svolení k užitečnější stavbě a náklady soudního výpovědního řízení; že prý získali vyklizení bytu bez lhůty vyklizovací; že jim byl umožněn prodej domu za nápadně vysokou cenu; 'že jim byl svěřen dozor na novostavbě paláce a pod.). Naproti tomu uvádějí zase žalovaní výhody, jichž žalobce uvolněním bytu dosáhl (že získal větší a lepší byt, než měl; že za něho zaplatili útraty stěhování, instalace vodovodu, elektrického osvětlení, vymalování bytu, schodů na půdu, postavení kuchyňských kamen a pod.). O těchto tvrzeních stran nebylo třeba prováděti důkazy a není tu tedy ani dovolacího důvodu neúplnosti řízení podle § 503 čís. 2 c. ř. s., protože — jak již řečeno — jsou tyto okolnosti nerozhodné, an si dal žalobce slíbiti určitou sumu peněz za postoupení bytu »nebo v souvislostí s tím«. Neprávem poukazuje dovolatel na rozhodnutí čís. 8194 sb. n. s., které jedná o otázce »přiměřenosti« náhradního bytu a o příspěvcích dřívějšího pronajímatele na zvýšené nájemné v náhradním bytě, o kterouž otázku v souzeném případě nejde. Rovněž nedopadá poukaz na rozhodnutí čís. 7541, 6045 a 3976 sb. n. s., neboť v prvním z niah šlo také o to, že si nájemník ze svého opatřil a zařídil přiměřenou náhradní nájemní místnost; druhé mluví dokonce proti žalobci, protože se v něm praví, že zápověď § 20 (2) zák. o ochr. náj. není vyloučena tím, že úplata byla částečně dána jako náhrada za škodu z předčasného stěhování, byla-li dána v souvislosti s postoupením bytu; a třetí jedná o postoupení závodu se skladem zbožím kde jest zkoumati přiměřenost postupní ceny, což se zase nehodí pro tento spor. Konečně ani poukaz n-a poctivost a víru ve styku nemůže žalobci prospěti, protože jest tu přesný zákonný zákaz, jemuž se nutno ve veřejném zájmu podříditi, i kdyby se dotýkal zájmu jednotlivce